MarketBeat I квартал 2017 — квартальный обзор Cushman & Wakefield, фиксирующий момент, когда российская экономика формально вышла из двухлетней рецессии, но рост остается минимальным, потребительский рынок «живет на дне», а участники рынка недвижимости ждут либо новых шоков, либо поводов для осторожного оптимизма. На этом фоне офисный сегмент подает уверенные сигналы оживления, торговля и склады балансируют между стабилизацией и стагнацией, а гостиничный рынок готовится к ускоренному вводу нового предложения.
В макроблоке отчета рассматриваются прогнозы Oxford Economics и официальные сценарии по ВВП, инфляции, курсу рубля, ставкам и потреблению. Показано, что ключевой фактор для бизнеса — аномально низкая инфляция на фоне все еще высоких процентных ставок и слабого роста, а также то, как это давит и на компании, и на домохозяйства. Подробно анализируется кредитование: затухающий ипотечный бум, продолжающееся сжатие потребительского кредитования, рост просрочки по кредитам в строительстве и торговле и первые признаки оздоровления в операциях с недвижимостью. Раздел по рынкам капитала описывает стабилизацию инвестиционного рынка коммерческой недвижимости на «плато», снижение доли России в восточноевропейских инвестициях на фоне роста Польши и Чехии, а также разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей, который пока не дает ставке капитализации стать реальным ориентиром.
Сегментная часть отчета детально разбирает офисную, торговую, складскую и гостиничную недвижимость. В офисах Москвы — один из крупнейших за всю историю объемов оборота за квартал при рекордно низком новом строительстве и снижении вакансии; рынок поглощает свободные площади быстрее, чем успевают выходить новые проекты, а востребованными остаются качественные блоки почти во всех локациях. В торговой недвижимости — потребительский рынок остановил падение, но до роста еще далеко: новое строительство ТЦ в Москве и регионах падает до минимальных значений, при этом отдельные объекты, открытые в кризис, только сейчас выходят на стабильный уровень заполняемости. Складской рынок в Московском регионе переживает «передышку» с низким спросом и сдержанным строительством, тогда как в регионах — напротив, фиксируется высокий спрос и рост темпов ввода. Московский гостиничный рынок вступает в фазу ускоренного расширения качественного номерного фонда, при этом рост загрузки пока обеспечивается в основном за счет снижения средней цены на номер.
Что внутри
- Макроэкономика и банковское кредитование: выход экономики из рецессии при минимальных темпах роста; низкая инфляция как ключевой позитив и одновременно источник давления через «разрыв» с высокими ставками; завершение программы господдержки ипотеки и торможение ипотечного рынка; третий год сжатия потребительского кредитования; рост доли просроченной задолженности по кредитам в строительстве и торговле и оздоровление сегмента операций с недвижимостью; прогнозы по ВВП, инфляции, курсу рубля, ставкам и потреблению на 2017–2019 годы.
- Рынки капитала и инвестиции: положение России на инвестиционном рынке Восточной Европы и Турции, сокращение ее доли и лидерство Польши; стабилизация объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость с минимальным ростом в 2017 году; изменение структуры капитала и использование базы RCA; сохраняющийся разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей; прогноз по ставкам капитализации для офисов, торговых центров и складов на фоне постепенного снижения ключевой ставки ЦБ.
- Офисная недвижимость (Москва): один из самых сильных кварталов по обороту сделок за всю историю наблюдений; более тысячи новых сделок аренды и покупки для собственного использования; положительное поглощение, превышающее показатель за весь 2015 год, при рекордно низком объеме нового ввода; структура спроса по классам, субрынкам и отраслям; сокращение доли свободных площадей при сохранении заметного объема вакансии в новых объектах; почти полная рублевизация договоров аренды, обсуждение схем дедолларизации и валютных коридоров; прогноз по вводу и вакантности на конец года.
- Торговая недвижимость (Россия и Москва): состояние потребительского рынка России, Москвы и крупнейших городов после двухлетнего падения — минимизация трат, снижение доли сбережений, рост доли расходов на товары и услуги как сигнал завершения «оптимизации потребления»; очень скромный прогноз роста розничного оборота и доходов населения с горизонтом полного возвращения рынка к уровням 2013 года только в следующем десятилетии; рекордно низкий квартальный ввод ТЦ по стране, смещение следующей волны проектов на 2019 год и далее; отсутствие открытий в Москве при запуске строительства нескольких крупных объектов; структура вакансии по типам ТЦ (прайм, стабилизированные, кризисные, новые); постепенная стабилизация объектов, открытых в 2014–2015 годах, и удлинение срока их выхода на целевой уровень заполненности.
- Ритейлеры и коммерческие условия: развитие федеральных и региональных сетей внутри страны и первые шаги российских операторов за рубеж; планы расширения на «домашних» рынках и экспансия в новые регионы; использование комбинированных арендных ставок (фикс + % от оборота) и временных скидок; оценка потенциала роста прайм‑ставок в Москве к концу 2017 года при отсутствии предпосылок для массовых изменений по рынку в целом.
- Складская недвижимость (Московский регион и регионы): в Московском регионе — низкий спрос в первом квартале при стабильных ставках и доле вакантных площадей, заметное сокращение объема нового строительства по сравнению с 2014–2015 годами; ожидание, что за год будет построено примерно вдвое меньше, чем будет арендовано и куплено; прогноз стабилизации рынка в ближайшие полгода и предпосылки к росту ставок и снижению вакансии не ранее конца года–2018 года; в регионах — высокий спрос, растущие объемы сделок и опережающие темпы строительства, первые признаки локального дефицита качественных объектов.
- Гостиничная недвижимость (Москва): продолжающийся рост доверия участников рынка после переломного 2016 года; активная строительная фаза с вводом новых объектов международных брендов и российских сетей и ожидаемым темпом прироста номерного фонда современного стандарта выше среднедолгосрочного; повышение уровня загрузки в 2017 году в основном за счет снижения средней цены на номер; разнонаправленная динамика доходности по сегментам (снижение в люксе, рост в эконом‑классе и умеренный рост в среднем сегменте); влияние укрепления рубля на долларовые показатели и ограничения на дальнейший рост рублевых тарифов для туристического потока; ожидания ускорения роста во втором квартале на фоне делового сезона и матчей Кубка конфедераций.
- Приложения: сводные индикаторы по офисному, торговому и складскому рынкам Москвы и России (объемы, ввод, вакантность, ставки, оборот сделок); стандартизированные условия аренды для офисов, ТЦ и складов (сроки договоров, депозиты, индексация, досрочное расторжение, субаренда, операционные расходы и налоги); описание интерактивных карт Cushman & Wakefield по офисным, торговым, складским и гостиничным объектам и транспортной инфраструктуре.
Практическая ценность
- Для инвесторов: понимание, как рынок выглядит в начале 2017 года — сразу после завершения сжатия экономики, но до начала нового цикла роста; оценка, где риски санкций и налогового маневра уже учтены в ценах активов, а где возможен «отскок» ставок аренды и доходности; ориентиры по структуре инвестиций и ставкам капитализации в основных сегментах.
- Для девелоперов и собственников: конкретные ориентиры по вводу, спросу, вакантности и ставкам на офисном, торговом, складском и гостиничном рынках; понимание, где рынок уже начал «очищаться» от избыточного предложения (недозаполненные ТЦ, склады столичного региона), а где сокращение нового строительства создает основу для будущего дефицита (офисы класса А, качественные отели); практические параметры стандартных условий аренды.
- Для корпоративных арендаторов и операторов: контекст для принятия решений о релокациях, консолидациях и расширениях в ситуации, когда офисный рынок предлагает широкий выбор качественных площадей, торговые центры стабилизируют условия, а складские и гостиничные сегменты готовятся к новому витку договоренностей по ставкам; ориентиры по валюте договоров, индексаторам, структуре арендных платежей и дополнительным расходам.
Чтобы увидеть все графики, детализированные показатели по сегментам, прогнозы и комментарии экспертов, скачайте полный отчет MarketBeat I квартал 2017.
