#MARKETBEAT Q1 2018 (RUS)

MarketBeat Q1 2018 — квартальный обзор Cushman & Wakefield, в котором зафиксирован момент, когда ожидания «спокойной» стабилизации сменяются заложенной волатильностью: апрельский политический и санкционный шок выводит рынки из равновесия, но в ценах на коммерческую недвижимость негатив уже во многом учтен, а для части инвесторов открывается окно возможностей.

Отчет соединяет макроэкономический прогноз до 2021 года, анализ фундаментальных факторов, рынков капитала и четырех ключевых сегментов коммерческой недвижимости: офисной, торговой, складской и гостиничной. В макроблоке рассматриваются прогнозы Oxford Economics и Минэкономразвития, динамика ВВП, инфляции, ключевой ставки, курса рубля, оттока капитала и цен на нефть, а также влияние нового санкционного пакета и политической повестки на ожидания бизнеса.

Отдельный акцент сделан на кредитовании: переход домохозяйств от сберегательной к потребительской модели, быстрый рост ипотечного долга и микрокредитования, высокая доля просроченной задолженности в строительстве, недвижимости и торговле. Показано, как восстановление кредитования экономики в конце 2017 года сменилось замедлением в начале 2018‑го, и почему основным риском для недвижимости становится валютная и процентная волатильность.

В блоке по рынкам капитала дан срез по инвестициям в коммерческую недвижимость России и Восточной Европы: слабый старт года, доминирование Польши в региональных объемах, мизерная доля иностранных инвестиций в России и снижение ставок капитализации на фоне ключевой ставки при сохранении валютных рисков.

Сегментные разделы разбирают:

офисный рынок Москвы — низкое новое строительство, стабильный высокий объем сделок, возвращение поглощения в положительную зону и постепенное снижение вакансии;
торговую недвижимость — медленное восстановление потребительского рынка, минимальные объемы нового строительства ТЦ в России, замещение сбережений потреблением и осторожное улучшение условий в прайм‑сегменте;
складскую недвижимость Москвы и регионов — рекордный спрос в Московском регионе при падающей вакантности и стабильных ставках, сдержанное спекулятивное строительство и доминирование built‑to‑suit;
гостиницы Москвы — рост загрузки при стагнации/коррекции средней цены в преддверии ЧМ‑2018, смещение ввода нового предложения в приаэропортовый сегмент, замедление роста номерного фонда и рост доходности на номер за счет увеличения спроса.

В приложении приведены стандартные условия аренды для офисной, торговой и складской недвижимости в России, а также ссылки на интерактивные карты объектов.

Что внутри

Макроэкономика и фундаментальные факторы: прогнозы по ВВП, инфляции, курсу рубля, ключевой ставке, бюджету и оттоку капитала до 2021 года; ожидание легкого ухудшения макропрогноза после апрельского санкционного пакета; крайне низкая инфляция как ключевой позитивный фактор; вклад потребительского сектора в рост ВВП на фоне скромной динамики доходов и розницы; переключение домохозяйств из режима сбережений в потребление при росте долговой нагрузки.
Кредитование: рост задолженности домохозяйств, доминирование ипотеки, структура долгов и депозитов населения; восстановление кредитования экономики во второй половине 2017‑го и замедление в начале 2018‑го; «замороженное» кредитование торговли; высокая доля просрочки в строительстве, операциях с недвижимостью и опте/рознице как системный риск; связь между волатильностью ключевой ставки, валютного курса и доступностью кредитов для девелоперов и бизнеса.
Рынки капитала: инвестиции в коммерческую недвижимость Восточной Европы в 1 квартале 2018 года, резкое доминирование Польши; место России на этом фоне и слабый старт года; тенденция к снижению ставок капитализации по офисам, ТЦ и складам на фоне снижения ключевой ставки ЦБ; оценка валютных рисков и вывод о том, что основная «болевая точка» для инвесторов в 2018 году находится в зоне валюты, а не в операционных показателях объектов.
Офисная недвижимость (Москва): стабильно низкое новое строительство и ввод нескольких относительно небольших объектов; формирование «окна возможностей» низкого рынка с признаками восстановления; совокупный объем сделок на уровне докризисных лет, структура спроса по отраслям (банки и финансы, IT, FMCG, ритейл и логистика) и по размерам помещений; возвращение поглощения в положительную зону на фоне слабого ввода; постепенное снижение общей вакансии при разнице между классами и локациями; анализ экспозиции: как быстро сдаются в аренду разные типы помещений, и почему доля свободных площадей по рынку перестает быть главной метрикой.
Арендные ставки и условия (офисы): распределение сделок по ставкам аренды в рублях и долларах, средневзвешенные уровни по классам A и B; прогноз на незначительный рост ставок на уровне индексации при отсутствии предпосылок для спекулятивного роста; сокращение доли долларовых договоров c доминированием рублевых контрактов; типичные сроки экспозиции и факторы, влияющие на скорость сдачи помещения.
Торговая недвижимость: состояние потребительского рынка России и Москвы по итогам 2017 года и прогноз на 2018‑й; снижение доли сбережений в пользу расходов на товары и услуги; слабый рост розницы при падении реальных располагаемых доходов; постепенное восстановление потребительского рынка, более ощутимое в регионах, но подверженное рискам геополитики; минимальный ввод новых ТЦ в России и Москве, прогноз еще более низкого объема ввода по стране в 2018 году; концентрация будущего предложения в Москве и области; развитие форматов (меньший средний размер ТЦ, аутлеты, районные объекты); консолидация федеральных сетей через поглощения региональных операторов; рост сервисов и логистики доставки; коммерческие условия в ТЦ и комбинация фиксированной ставки и процента от оборота для разных категорий арендаторов.
Складская недвижимость: необычно сильный первый квартал 2018 года на фоне обычно низкой сезонной активности; рекордный объем сделок в Московском регионе при снижении доли свободных площадей и стабильных ставках; осторожность девелоперов и приоритет built‑to‑suit над спекулятивным строительством; прогноз по росту ввода качественных складских площадей в Москве и регионах за счет ранее принятых решений; устойчивый спрос в регионах при локальных дефицитах; ключевые проекты 2018 года в Подмосковье и крупнейших агломерациях.
Гостиничная недвижимость (Москва): структура номерного фонда классифицированных средств размещения и сегмента современного качества; замедление роста предложения в 2018 году по сравнению с «всплеском» 2017‑го, смещение нового предложения к приаэропортовым отелям; рост загрузки по всем сегментам при умеренном снижении средней цены на номер; наибольший рост загрузки в сегменте «выше среднего», где не вводилось новое предложение; рост доходности на номер за счет увеличения спроса; ожидания переломного момента в середине года, связанного с Чемпионатом мира, и возможное влияние крупного спортивного мероприятия на эмоциональный фон рынка.
Приложения: стандартные условия аренды офисной, торговой и складской недвижимости (сроки договоров, депозиты, индексация, досрочное расторжение, субаренда, структура арендных и операционных платежей, налоговая нагрузка), а также описание интерактивных карт коммерческой недвижимости и инфраструктуры.

Апрельский политический шок вывел рынки из состояния равновесия. Сегодня речь уже не идет о неопределенности — вектор развития экономики вполне очевиден. Проблемой является то, что вместо ожидаемой стабильности рынок получил запрограммированную волатильность.
Несмотря на восстановление потребительского сектора, он не в состоянии толкать вперед экономику России. Возврат потребительской модели поведения не обеспечивает мультипликативный эффект. Ипотечное кредитование и рынок жилья остается главным флагманом роста.
Основные риски для недвижимости сегодня находятся в валютной зоне, так как в течение 2018 г. будет сохраняться волатильность курса рубля.
Время реализовывать новые проекты и принимать решения о переездах, пока открыто окно возможностей низкого рынка с признаками восстановления.
Объемы нового строительства продолжают снижаться на фоне подверженного экономическим рискам потребительского рынка.

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание, как сочетание санкционного давления, валютной волатильности и низкой инфляции формирует цены на коммерческую недвижимость; где риски уже заложены в текущую стоимость активов и где любое улучшение макросреды может привести к спекулятивному росту; ориентиры по ставкам капитализации и структуре инвестиций в России и Восточной Европе.
Для девелоперов и собственников: четкие ориентиры по балансу спроса и предложения, вакантности и ставкам аренды в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах на старте 2018 года; понимание, в каких нишах рынок близок к балансу (качественные офисы и склады), где новое строительство должно быть крайне взвешенным (ТЦ), и как волатильность макроокружения влияет на принятие долгосрочных решений.
Для корпоративных арендаторов: контекст для решений о переездах и консолидации площадей в момент, который авторы называют «годом реализации возможностей в начале нового цикла»; данные о доступности качественных офисных, торговых и складских площадей, типичных ставках, валюте договоров и стандартных условиях аренды.
Для ритейлеров, логистических и гостиничных операторов: реалистичный срез потребительского и туристического спроса в условиях медленного восстановления доходов и роста долговой нагрузки; понимание, как низкие темпы нового строительства в ТЦ и складах могут поддерживать снижение вакансии; оценка устойчивости гостиничного рынка Москвы на пороге ЧМ‑2018.
Для банков, аналитиков и консультантов: связка между макропоказателями (рост ВВП, инфляция, ставка, отток капитала, долговая нагрузка) и поведением ключевых сегментов коммерческой недвижимости; база для стресс‑тестирования портфелей, корректировки кредитной политики и среднесрочного планирования.

Чтобы увидеть все графики, карты, исторические ряды, прогнозы по каждому сегменту и полные аналитические выводы, скачайте полный отчет MarketBeat Q1 2018.