#MARKETBEAT Q2 2020 (RUS)

MarketBeat Q2 2020 — квартальный обзор Cushman & Wakefield о том, как российский рынок коммерческой недвижимости прошел через локдаун и первые месяцы выхода из него. Россия столкнулась с теми же вызовами, что и остальные страны, относительно мягко пережила первую волну пандемии, но теперь входит в длительный и неровный период восстановления, где ключевыми становятся структура экономики и поведение домохозяйств, а не только глубина спада.

В первой части отчета рассматривается глобальный контекст, сценарии восстановления мировой экономики и место России в этой картине. Показано, как структурные проблемы российской экономики усиливают отставание от мировых темпов роста даже при относительно небольшом падении в 2020 году, почему государственные расходы будут расти медленнее других показателей и как жилищный рынок и ипотека становятся главным «двигателем» внутреннего спроса на фоне сжатия потребительского кредитования. Отдельный блок посвящен «сквозь локдаун»: бизнес‑барометр Cushman & Wakefield фиксирует траекторию индекса деловой активности и «ковид‑пессимизма», показывает, как компании адаптировались к шоку, пересмотрели отношение к удаленной работе и начинают выстраивать пост‑ковид‑стратегии как набор навыков, а не жесткий план.

Во второй части отчета представлен детальный анализ сегментов офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости. Офисный рынок Москвы переживает резкое, но ограниченное по времени ухудшение показателей во втором квартале: минимальный за много лет ввод, рост вакансии и отрицательное поглощение сочетаются с заключением одной из крупнейших сделок в истории рынка и ускоренным развитием экосистемы гибких рабочих пространств. Торговая недвижимость оказывается наиболее пострадавшей: падение оборота розницы и доходов населения, перенос региональных открытий, рост ожидаемой вакансии в столичных ТЦ и «рывок» онлайн‑торговли. Складской сегмент демонстрирует наименьшую чувствительность к кризису — спрос со стороны продуктового ритейла и e‑commerce компенсирует потери части МСП, а дефицит качественных площадей и замедление строительства удерживают ставки и вакансию около уровней конца 2019 года. Гостиничный рынок Москвы фиксирует обвал загрузки и отсрочку всех открытий, опирается на спрос со стороны госсектора и внутренних поездок и готовится к крайне непростому году с перезапуском бизнес‑моделей.

Что внутри

Глобальный контекст и макроэкономика: сценарии восстановления мирового ВВП (V, короткий и длинный U, «галочка») и место России на траектории «долгой дороги назад» к докризисным уровням; прогнозы Oxford Economics по ВВП, инфляции, курсу, ключевой ставке, потреблению, госрасходам и безработице до 2023 года; разрыв между ИПЦ и дефлятором ВВП и его влияние на издержки по всей товарной цепочке; динамика потребительского и ипотечного кредитования, роль досрочного погашения ипотеки как индикатора здоровья домохозяйств; жилищный рынок как самый динамичный сегмент экономики и отдельный нацпроект.
Актуальная тема «Сквозь локдаун»: результаты бизнес‑барометра Cushman & Wakefield по индексу деловой активности и «ковид‑пессимизма»; доля компаний, практически не почувствовавших кризис, и тех, кто сократил активность до минимума; резкий пересмотр ожиданий в отношении доли сотрудников на «удаленке» между маем и июнем; интерпретация пандемии через теорию поколений и возможное формирование «поколения COVID»; анализ пространственного развития — мифы и реальность де‑урбанизации и субурбанизации, роль плотности, транспорта и доступности, предпочтения молодых профессионалов, перспективы пригородных инновационных и образовательных кластеров.
Офисная недвижимость (Москва): эффекты пандемии по месяцам и связь с глобальными событиями (Китай, Европа, локдаун в РФ, возобновление строительства, снятие ограничений); итоги по новому строительству (крайне низкий ввод во 2 квартале, перенос сроков реализации проектов), спросу (умеренное снижение объема сделок к 2019 году, высокая доля сделок, согласованных «до COVID»), структуре крупнейших аренда‑сделок и росту доли предварительной аренды как индикатора дефицита крупных качественных блоков; динамика вакансии и поглощения с уходом в отрицательную зону, в том числе по классам; влияние единичной крупной премиальной сделки на средневзвешенные ставки аренды и ожидание стабилизации ставок к концу года; развитие рынка гибких офисов, примеры крупнейших коворкинг‑сделок и концепция экосистемы рабочего пространства «офис как хаб».
Торговая недвижимость (Россия и Москва): состояние потребительского рынка — падение оборота розницы, сокращение реальных располагаемых доходов, структура ожиданий населения по тратам на ближайшие месяцы (по каналам и категориям); восстановление посещаемости ТЦ Москвы после открытия и ориентиры по срокам выхода на 70–80% и 80–90% от докризисных значений; оценка ТЦ как наиболее пострадавшего сегмента из‑за высокой доли fashion‑ и entertainment‑операторов; анализ «скачка» онлайн‑торговли, долгосрочного потенциала e‑commerce и сценариев закрепления достигнутой доли в обороте; сравнительный взгляд на уровень проникновения онлайна в России и США; прогноз по вводу новых торговых площадей в России и Москве, перенос региональных открытий и рост доли московских проектов; примеры новых брендов и международных сетей, которые продолжают выходить на российский рынок даже в условиях кризиса.
Складская недвижимость (Московский регион и регионы): краткий срез по общему объему, новому строительству, сделкам, вакантности и ставкам; корректировка девелоперской активности вниз в 1 полугодии, но сохранение значительной доли спекулятивных проектов в структуре ввода; нехватка качественных площадей как долгосрочный драйвер рынка; динамика вакантности по направлениям, устойчивость ставок аренды класса А и ожидания по их траектории до конца года; структура спроса с доминированием продуктового и онлайн‑ритейла, рост роли транспортных компаний в 2 квартале и временный уход части МСП; прогноз по годовым объемам сделок и их сопоставление с предыдущими циклами; перспективы развития складов «последней мили», городской логистики и рынка ЦОДов как нового направления для инвестиций.
Гостиничная недвижимость (Москва): структура номерного фонда (классифицированные КСР и современный стандарт); перенос всех запланированных открытий 1 полугодия на конец года и, возможно, на 2021 год; оценка потенциального прироста номерного фонда при реализации базового сценария и оговорка, что он может быть слишком оптимистичным; динамика загрузки и средней цены на номер в первом полугодии по сравнению с 2019 годом, различия по ценовым сегментам (удержание тарифа в люксе и верхнем сегменте при падении ADR в среднеценовом и эконом‑сегменте за счет расселения медиков по фиксированным ставкам); сценарии восстановления базового бизнес‑спроса и сегмента MICE, зависимость от сроков открытия границ и снятия ограничений на массовые мероприятия; ожидания по рентабельности и необходимости пересмотра структуры затрат в новых условиях.
Приложение: стандартные условия аренды для офисов, складов и торговых помещений в России (сроки договоров, валюта, депозиты, индексация, досрочное расторжение, субаренда, структура операционных расходов и налогов); информация о команде исследований Cushman & Wakefield и другие контакты.

Весной и летом 2020 года Россия снова ощутила себя частью глобального мира, столкнувшись с вызовом, общим для мирового сообщества. Поэтому на среднесрочном горизонте экономику России следует рассматривать в мировом контексте.
Российская экономика относительно успешно прошла через пандемию, однако восстановление может оказаться долгим и болезненным.
Наиболее передовые компании использовали этот период для того, чтобы научиться быть более гибкими и устойчивыми.
Наиболее ощутимый эффект пандемии пришелся на май 2020 г. После постепенного замедления деловой активности офисный сегмент ждет поэтапное восстановление в 3-4 кварталах.
Эффект отложенного спроса после возобновления работы торговых объектов продлится недолго. Падение доходов населения и опасения, связанные с вирусом, будут сдерживать потребительскую активность.
Последствия коронавирусного кризиса будут проявляться до конца 2020 г. и приведут к неизбежному уходу с рынка части наименее защищенных игроков — компаний малого и среднего бизнеса. В свою очередь, в условиях самоизоляции и повышенного спроса стали очевидны ограничения сегмента электронной коммерции по масштабированию бизнеса и срокам исполнения заказов. Это приведет к дальнейшему росту спроса на склады со стороны торговых операторов. На ситуацию также влияет замедление строительной активности, что приводит к сохранению баланса спроса и предложения.

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание, как российский рынок коммерческой недвижимости прошел через локдаун и какие сегменты продемонстрировали наибольшую устойчивость (склады, отдельные офисные и торговые форматы), а какие остаются под максимальным давлением (ТЦ, гостиницы); ориентиры по емкости инвестиционного рынка в 2020 году и дальнейшей роли внутреннего капитала на фоне высокой, но локальной инвестиционной активности в 1 полугодии.
Для девелоперов и собственников: фактические ориентиры по вводу, спросу, вакантности и ставкам в середине 2020 года; понимание, какие проекты целесообразно заморозить или перенести (часть региональных ТЦ, гостиницы), а какие, наоборот, поддерживать и ускорять (склады, гибкие офисы, городская логистика); аналитика по «последней миле», ЦОДам и пригородным кластерам как перспективным направлениям на горизонте нескольких лет.
Для арендаторов и операторов: контекст для пересмотра офисных, торговых и складских стратегий — от сокращения и оптимизации площадей до комбинирования традиционных офисов с гибкими форматами и удаленной работой; оценка устойчивости ТЦ разных форматов, поведения потребителей и перспектив онлайна как базы для принятия решений о развитии сети; понимание, как собственники подходят к субаренде, пересмотру базовых ставок и применению смешанных моделей (фикс + % от оборота).

Чтобы увидеть все графики, детализированные показатели по сегментам, прогнозы и комментарии экспертов, скачайте полный отчет MarketBeat Q2 2020.