MarketBeat Q2 2017 — квартальный обзор Cushman & Wakefield, зафиксировавший момент разворота цикла на рынке коммерческой недвижимости России: экономика выходит из рецессии, потребительский сектор подает первые устойчивые сигналы оживления, а инвестиционный рынок и ключевые сегменты недвижимости готовятся к смене тренда во второй половине года.
В макроэкономическом блоке рассмотрены обновленные прогнозы Минэкономразвития и международных институтов: ускоряющийся рост в 2017 году при очень скромных среднесрочных темпах, исторически низкая инфляция и последовательное снижение ключевой ставки, оздоровление розничного кредитования и стабилизация корпоративного. Отдельное внимание уделено потребительскому рынку: перелом тенденции в рознице и доходах населения, осторожный рост потребительских расходов и кредитов, различия в динамике Москвы, регионов и Санкт‑Петербурга.
Сегментная часть отчета детально разбирает офисную, торговую, складскую и гостиничную недвижимость. На офисном рынке Москвы — один из самых низких объемов нового строительства за всю историю наблюдений на фоне высокого оборота сделок и временно отрицательного поглощения во втором квартале. В торговой недвижимости — минимальный за 10 лет прогноз по вводу новых площадей, смещение фокуса к районным и региональным проектам, рост доли демократичных концепций и F&B. Складской сегмент демонстрирует устойчивый высокий спрос в Московском регионе и рекордную активность в регионах при разных траекториях ставок, а гостиничный рынок Москвы входит в фазу ускоренного ввода современных номеров и тонкой настройки тарифов перед ЧМ‑2018.
Что внутри
- Макроэкономика и банковское кредитование: обновленный прогноз Минэкономразвития, низкая инфляция и снижение ключевой ставки как «новая норма»; рост потребительского и ипотечного кредитования при снижении доли просрочки; стабилизация кредитования строительства и операций с недвижимостью на фоне по‑прежнему высокой доли проблемной задолженности; сжатие кредитования в оптовой и розничной торговле и его влияние на будущую инфляцию и розницу.
- Рынки капитала: положение России на инвестиционной карте Восточной Европы и Турции, где доля страны заметно сократилась, а региональное лидерство перешло к Чехии; умеренный рост объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость и прогноз по итогам года; использование данных RCA и изменение структуры капитала; стабильные целевые ставки капитализации по сегментам на фоне снижения ключевой ставки и ожидание их постепенного уменьшения к концу года.
- Офисы (Москва): один из самых низких уровней нового строительства за всю историю рынка, включая уникальный случай отсутствия ввода во втором квартале; высокий суммарный оборот сделок при ухудшении показателей во втором квартале и отрицательном поглощении; структура спроса по классам и крупнейшие аренды; рост доли долларовых договоров в классе А после периода полной рублевизации; уровень вакансии и его волатильность на фоне нулевого ввода и частично заполненных новых объектов; прогноз по вводу и поглощению на конец года.
- Торговая недвижимость (Россия и Москва): первые устойчивые признаки восстановления потребительского рынка России, пересмотр прогноза по обороту розницы и доходам населения в сторону повышения; медленный, но позитивный тренд в Москве и опережающая динамика в ряде регионов; продолжение снижения объема нового строительства ТЦ в стране и Москве до многолетних минимумов; структура рынка московских ТЦ по уровню вакантности и категориям объектов (прайм, стабилизированные, новые); развитие демократичных форматов, F&B и онлайн‑торговли, ротация операторов и смена профиля торговых улиц в пользу еды и продуктов формата daily.
- Складская недвижимость (Московский регион и регионы): стабилизация рынка в Московском регионе при низких темпах строительства и устойчивом спросе; снижение ставок аренды в Москве несмотря на высокий спрос — попытка отдельных девелоперов использовать преимущество низкой себестоимости; рост объемов сделок в 1 полугодии и прогноз по годовому результату; ожидание снижения доли вакантных площадей к концу года на фоне более медленного роста предложения; рекордная активность в регионах, где объем заключенных сделок уже превышает показатели прошлого года, локальный рост ставок при падении вакансии и дефиците качественного предложения.
- Гостиничная недвижимость (Москва): активный ввод новых объектов международных и российских брендов (в том числе Ibis, Ibis Budget, Azimut, Hilton, Holiday Inn, Hyatt) и ожидаемый прирост номерного фонда современного стандарта темпами выше средних за десятилетие; рост предложения как результат «догоняющих» проектов, начатых до кризиса, а не только подготовки к ЧМ‑2018; инерционный рост загрузки в сочетании с корректировкой средней цены на номер; разнонаправленная динамика доходности по сегментам с лучшими результатами в эконом‑классе и сложной ситуацией в верхних сегментах; влияние укрепления рубля на валютный ADR, конкурентоспособность Москвы и поведение чувствительных к цене сегментов спроса.
Практическая ценность
- Для инвесторов: понимание точки смены цикла — вероятного разворота тренда в третьем квартале 2017 года при низкой инфляции и мягкой денежной политике; оценка потенциала сжатия ставок капитализации и будущего роста арендного потока в офисах, ТЦ, складах и отелях; представление о реальном и ожидаемом объеме сделок на инвестиционном рынке России и Восточной Европы.
- Для девелоперов и собственников: четкие ориентиры по балансу спроса, предложения, ввода, вакантности и арендных ставок в основных сегментах; понимание рисков и возможностей на офисном рынке при исторически низком новом строительстве, в торговой недвижимости при минимальном вводе и росте роли районных форматов, в складском сегменте с разной динамикой Москвы и регионов, в гостиничном секторе с ускоренным вводом номерного фонда перед мегасобытием.
- Для арендаторов: контекст для переговоров по ставкам и условиям аренды на фоне адаптации рынка к низкой инфляции и началу восстановления спроса; понимание, где сохраняется избыток качественного предложения (офисы, склады), а где конкуренция за лучшие локации уже ощутима (прайм‑ТЦ, топ‑стрит‑ритейл); информация о структуре рублевых и долларовых договоров и стандартных условиях аренды.
Чтобы увидеть все графики, структурированные показатели по сегментам, прогнозы и детальные комментарии экспертов, скачайте полный отчет MarketBeat Q2 2017.
