#MARKETBEAT Q3 2017 (RUS)

MarketBeat Q3 2017 — квартальный обзор рынка коммерческой недвижимости России от Cushman & Wakefield, подготовленный в момент, когда экономика выходит из рецессии, показатели по ключевым сегментам стабилизируются, но полноценная смена цикла и новый рост откладываются минимум до 2018 года. Главный сюжет выпуска — сможет ли восстанавливающийся потребительский рынок стать настоящим локомотивом для офисов, торговых центров, складов и отелей.

Отчет сочетает макроэкономический прогноз, анализ рынков капитала и подробный разбор четырех сегментов коммерческой недвижимости: офисной, торговой, складской и гостиничной. В макроблоке показано, что экономика движется по инерционному сценарию: темпы роста остаются умеренными, инфляция и ключевая ставка снижаются, кредитование домохозяйств и бизнеса оживает, но основные риски смещаются в политическую плоскость.

Раздел по рынкам капитала рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость России в контексте Восточной Европы: доля России в региональных объемах снизилась, лидерство перешло к Польше и Чехии, ставки капитализации пока слабо реагируют на снижение инфляции и ключевой ставки, а более половины годового объема инвестиций формируется всего несколькими крупными сделками с флагманскими объектами.

Сегмент «Офисы» фокусируется на московском рынке: при высоком спросе и рекордно низких ставках аренды многие показатели за девять месяцев уступают 2016 году, но третий квартал демонстрирует перелом в динамике. Отдельный специальный отчет посвящен анализу сроков экспозиции офисных помещений в Москве на основе 13‑летней базы сделок: как быстро реально сдаются объекты, каков вклад экспозиции в успех арендной кампании, и почему доля свободных площадей перестает быть ключевым индикатором.

Раздел по торговой недвижимости описывает осторожное восстановление потребительского рынка России и Москвы, рекордно низкий для последних лет объем нового строительства ТЦ, смещение фокуса девелоперов в сторону районных форматов и постепенное снижение вакансии в новых, ранее «рисковых» объектах.

Складской блок показывает стабильно высокий спрос в Московском регионе и регионах на фоне сокращающегося строительства и растущего интереса к проектам built‑to‑suit, а гостиничная часть фиксирует активный ввод номерного фонда современного качества в Москве и поиск нового баланса между загрузкой и тарифами после всплеска предложения.

В приложениях приводятся стандартные условия аренды для офисных, торговых и складских помещений, а также интерактивные карты объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры по России.

Что внутри

Макроэкономика и прогноз: инерционный сценарий развития российской экономики на несколько лет вперед; консенсус официальных и независимых прогнозов по ВВП, инфляции, курсу рубля и ключевой ставке; восстановление кредитования домохозяйств (ипотека и потребительские кредиты) и экономики в целом; снижение доли проблемных кредитов и влияние волны санаций крупных банков на строительный сектор.
Рынки капитала: инвестиции в коммерческую недвижимость в России и Восточной Европе; изменение роли России на региональном инвестиционном рынке; структура крупнейших сделок, концентрация более половины годового объема в нескольких проектах в Москве и Санкт‑Петербурге; текущие и прогнозные ставки капитализации для офисных зданий, торговых центров и складов на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.
Офисная недвижимость (Москва): баланс спроса и предложения на фоне крайне низкого ввода в первом полугодии и ускорения строительства во втором; динамика поглощения и сделки 1–3 кварталов, в том числе крупные аренды свыше 10 000 кв. м; умеренный рост вакансии за счет ввода объектов с высокой долей свободных площадей и ожидания ее снижения уже в 2018 году; стабильность арендных ставок в рублях и долларах, структура рублевых и валютных договоров, технический характер колебаний средних значений.
Специальный отчет «Анализ экспозиции офисных помещений в Москве»: статистика по срокам экспозиции офисов в классах A и B за 2004–2017 годы; доля сделок, заключаемых в первые 6 и 12 месяцев; влияние длительной экспозиции на вероятность сдачи помещения; сопоставление кривых экспозиции для разных фаз рынка (докризисный рост, кризисы 2008 и 2015 годов, стабилизация 2017 года); оценка доли низколиквидных площадей и практические выводы для девелоперов и управляющих.
Торговая недвижимость: траектория восстановления потребительской активности в России и Москве; особенности роста оборота продовольственного и непродовольственного сегментов; ожидания ритейлеров и фактическая динамика продаж; прогноз рекордно низкого объема нового строительства ТЦ в стране и в Москве по итогам года; смещение фокуса девелоперов в пользу районных торговых центров и форматов «у дома»; снижение вакансии в новых ТЦ, вышедших на рынок с высоким уровнем свободных площадей; поведение продуктовых ритейлеров как наиболее активных игроков, в том числе экспансия по регионам и сделки M&A.
Коммерческие условия в ритейле: прайм‑индикатор арендной ставки для лучших ТЦ Москвы и его умеренный рост на уровне инфляции; подтверждение укрепления позиций прайм‑объектов за счет трафика и инвестиций в обновление концепции; практики комбинированных ставок аренды (фикс + % от оборота) для операторов галереи и якорных арендаторов.
Складская недвижимость (Московский регион и регионы): высокая активность арендаторов и покупателей складских площадей при стабильных ставках аренды и умеренно снижающейся вакансии в Москве; сокращение темпов нового строительства и перенос ряда проектов, ориентация девелоперов на строительство под заказчика; рекордный спрос в регионах и формирование дефицита качественного предложения в отдельных агломерациях; ключевые проекты года вокруг Москвы и в крупнейших региональных центрах.
Гостиничная недвижимость (Москва): наращивание номерного фонда современных отелей перед чемпионатом мира; прирост предложения темпами выше среднего за предыдущее десятилетие; неоднозначная динамика спроса — рост загрузки при общем смещении тарифов, в том числе под влиянием укрепления рубля; различия в результатах по сегментам (особенно давление на midscale за счет нового предложения); изменение доходности на номер и поиск баланса между заполнением и ценой.
Приложения: типовые параметры договоров аренды (сроки, депозиты, валюта, индексация, досрочное расторжение, субаренда, структура операционных расходов и налогов); описание интерактивных карт офисов, ТЦ, складов, отелей и инфраструктуры; контакты исследовательской команды Cushman & Wakefield в России.

Мы полагаем, что сценарий инерционного развития российской экономики сформировался окончательно. С одной стороны, это означает, что темпы роста в следующую декаду будут более чем скромные, а с другой — что риски смещаются в сторону политики.
Несмотря на значительный прирост инвестиций в третьем квартале в объеме 827 млн Евро, мы пересматриваем прогноз инвестиций в 2017 и 2018 гг. в сторону понижения. Прогноз на 2019 год остается без изменений.
Несмотря на устойчивый высокий спрос со стороны арендаторов, многие показатели по итогам первых трех кварталов отстают от показателей 2016 года. Сам третий квартал, однако, показал улучшение индикаторов, что дает надежду на выправление ситуации под конец 2017 года.
Потребительский рынок показывает укрепление на пути восстановления. Ритейлеры видят разнонаправленные тренды — кто-то говорит о повышении оборотов и посещаемости, кто-то о снижении. Таким образом, потребители готовы к тратам, но, сохраняя консервативную модель в потреблении нуждаются во внешних стимулах для совершения покупок.
Спрос на складские площади сохраняется на высоком уровне практически во всех регионах России. В Московском регионе ставки аренды в 3кв. 2017года не изменились. Доля вакантных площадей остается стабильной. В регионах ставки аренды стабильны. Темпынового строительства снижаются.
Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г./начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы.

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание, где именно рынок коммерческой недвижимости находится на траектории после кризиса — какие сегменты уже стабилизировались, а какие войдут в фазу роста позже; контекст по инвестиционной активности, ставкам капитализации и структуре сделок в России и Восточной Европе; ориентиры по риску и доходности на фоне низкой инфляции и осторожной политики ЦБ.
Для девелоперов и собственников: фактическая картина по вводу, спросу, поглощению, вакантности и ставкам аренды в офисных, торговых, складских и гостиничных сегментах на конец третьего квартала; понимание, какие форматы (районные ТЦ, склады built‑to‑suit, современные отели, ликвидные офисы с короткой экспозицией) лучше вписываются в текущую фазу цикла; практические выводы из анализа экспозиции офисов для управления арендной кампанией.
Для корпоративных арендаторов: контекст для принятия решений о переездах и расширениях в условиях «низкого рынка», когда ставки по историческим меркам минимальны, а выбор качественных помещений еще широк; информация о типичных арендаторах и размерах сделок в каждом сегменте, а также о стандартных коммерческих условиях.
Для ритейлеров и логистических операторов: трезвый срез состояния потребительского рынка и его влияния на торговые и складские площади; понимание динамики нового строительства ТЦ и складов, трансформации форматов и структуры игроков, в том числе региональной экспансии продуктовых сетей и развития онлайн‑каналов.
Для отельеров и инвесторов в гостиничный сектор: оценка готовности московского рынка к чемпионату мира с точки зрения объема и структуры номерного фонда, загрузки и тарифов; сегментный анализ, показывающий, где потенциал восстановления уже реализован, а где еще есть пространство для роста.

Чтобы увидеть все графики, детальные показатели по сегментам и субрынкам, а также выводы и рекомендации экспертов Cushman & Wakefield, скачайте полный отчет MarketBeat Q3 2017.