MarketBeat Q3 2018 — квартальный обзор рынка коммерческой недвижимости России от Cushman & Wakefield в момент, когда после «праздничного» лета экономика и потребительский рынок начинают остывать, а офисный и складской сегменты, напротив, выходят на пик активности. Отчет фиксирует старт замедления роста и одновременно — локальные рекорды по ряду показателей недвижимости.
В отчете собраны ключевые макротенденции и их влияние на коммерческую недвижимость в России в третьем квартале 2018 года. В макроблоке показано, как сочетание пенсионного маневра, роста ключевой ставки, обесценения рубля и бума потребительского кредитования меняет поведение домохозяйств и компаний, а также почему 2018 год, оставаясь лучшим за пятилетку, одновременно становится точкой входа в фазу замедления.
Блок по рынкам капитала рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость России в контексте Восточной Европы: резкое снижение объемов сделок при практически завершившемся выходе иностранного капитала, текущее положение России относительно Польши и других рынков региона, динамика и прогноз ставок капитализации для офисов, торговых центров и складов.
Далее подробно анализируются сегменты: офисы Москвы (антирекорд по новому строительству при устойчиво высоком спросе и снижении вакансии), торговая недвижимость (рост розницы на кредитной подпитке, смена потребительских настроений, минимальный за десятилетие объем нового строительства ТЦ), складская недвижимость (стабильно высокий спрос в Московском регионе и точечные дефициты в регионах, доминирование проектов built-to-suit) и гостиницы Москвы (максимальное использование эффекта ЧМ‑2018, рост загрузки и доходности, замедление прироста предложения). В приложении — стандартные условия аренды и ссылки на интерактивные карты объектов.
Что внутри
- Макроэкономика и фундаментальные факторы: прогнозы по ВВП, инфляции, курсу рубля и ключевой ставке до 2021 года; объяснение, почему 2018 год становится лучшим за пятилетку, но с высокой вероятностью открывает период замедления; влияние повышения НДС, пенсионной реформы и возможной административной «дедолларизации» на производителей, импортеров и ценообразование.
- Домохозяйства и кредитование: анализ бумa потребительского кредитования и ипотеки; соотношение ипотеки и ВВП в сравнении с Восточной и Западной Европой; динамика долгов и накоплений населения; риски, связанные с одновременным ростом ипотечного долга и необходимостью самостоятельного формирования пенсионных накоплений, и их влияние на будущую покупательскую активность в крупных городах.
- Кредитование экономики: структура и динамика кредитов по отраслям, контраст между ростом в оптовой и розничной торговле и стагнацией в строительстве и операциях с недвижимостью; высокая доля просроченной задолженности в девелопменте и строительстве; связь этих факторов с низкими темпами нового строительства коммерческой недвижимости.
- Рынки капитала: место России в Восточной Европе по объему инвестиций в коммерческую недвижимость; сопоставление с Польшей и другими странами региона; характеристики «самого слабого» для РФ инвестиционного года за всю историю современного рынка; завершение чистого оттока иностранных инвестиций и доминирование отечественного капитала; прогноз оживления инвестиционной активности в 2019–2020 годах; актуальные и прогнозные ставки капитализации.
- Офисная недвижимость (Москва): рекордно низкий ввод нового предложения на фоне стабильно высокого спроса; закрепление положительного чистого поглощения и систематическое «выбирание» лучших вакантных площадей; динамика вакансии в целом по рынку и по классам, различия между центром (в пределах ТТК), зонами за ТТК и Новой Москвой; структура сделок по отраслям и размеру блоков, локальный дефицит крупных консолидированных площадей в центре; динамика арендных ставок в рублях и долларах и прогноз их умеренного роста; распределение валюты договоров (рубли vs доллары) и влияние на ставки.
- Торговая недвижимость: состояние и перспективы потребительского рынка России и Москвы; рост оборота розничной торговли на фоне умеренного улучшения реальных зарплат и активного кредитования; ухудшение потребительских ожиданий к осени и прогноз замедления на 2019–2020 годы; низкий объем нового строительства ТЦ в Москве и регионах и ожидание минимального ввода за десятилетие; рост роли реконцепции объектов и формата аутлет‑центров; новые региональные проекты и планы в Москве и МО; тенденции в ритейле — экспансия продуктового сегмента, диверсификация форматов (малые магазины, pop‑up и вендинг), появление новых брендов и концепций, возвращение отдельных международных операторов; коммерческие условия в ТЦ, в том числе комбинированные ставки с процентом от оборота.
- Складская недвижимость (Москва и регионы): устойчиво высокий спрос на склады в Московском регионе, снижение средней величины сделки при росте их количества; постепенное снижение доли вакантных площадей и рост запрашиваемых ставок аренды; смещение фокуса девелоперов на проекты built‑to‑suit, в том числе на участках вблизи МКАД с хорошей транспортной доступностью; рекордный за последние годы объем ввода и сделок в Московском регионе и одновременно снижение спроса и доминирование BTS в регионах; локальные дефициты в отдельных региональных рынках и ключевые проекты года.
- Гостиничная недвижимость (Москва): последствия ЧМ‑2018 для спроса и предложения; основной рост номерного фонда — за счет приаэропортовых отелей; умеренное замедление темпов ввода новых номеров в городе при потенциальном ускорении после 2019 года; выдающийся рост загрузки, средней цены и доходности на номер по итогам 9 месяцев 2018 года, особенно в люксовом сегменте; анализ помесячной динамики спроса после чемпионата и вывод о том, что рынок не ушел в «яму» после пика; влияние обсуждаемой либерализации визового режима на потенциальный турпоток в Москву и Санкт‑Петербург.
- Приложения: стандартные условия аренды офисной, торговой и складской недвижимости (сроки договоров, депозиты, индексация, досрочное расторжение, субаренда, структура платежей и операционных расходов, налоговая нагрузка); интерактивные карты офисов, ТЦ, складов, гостиниц и инфраструктуры; контакты исследовательской команды и ключевых экспертов по сегментам.
Практическая ценность
- Для инвесторов: целостная картина, как российский рынок коммерческой недвижимости входил в 2019 год — после сильного, но во многом «кредитного» 2018‑го, с минимальными объемами инвестиций и завершившимся выходом иностранных игроков; ориентиры по структуре капитала, доходности и рискам в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах.
- Для девелоперов и собственников: понимание, где в 2018 году уже формировались зоны устойчивого дефицита (качественные офисы, склады в Московском регионе, современные гостиницы) и где рынок подходил к десятилетним минимумам по новому строительству (ТЦ, офисы); практические ориентиры по спросу, вакантности, ставкам и форматам сделок, а также по стандартным условиям аренды.
- Для корпоративных арендаторов: контекст по доступности и стоимости офисных, торговых и складских площадей в Москве и регионах; понимание, в каких сегментах и локациях возможен «рынок арендатора» за счет высокой вакансии и где, напротив, сохранится дефицит и жесткая конкуренция (крупные офисные блоки в центре, склады класса A, лучшие street‑retail и ТЦ).
- Для ритейлеров, логистических и гостиничных операторов: фактическая картина потребительского и туристического спроса на выходе из 2018 года, ключевые тренды в поведении покупателей и туристов, эволюция форматов торговли, логистики и гостиничных продуктов; база для планирования экспансии и корректировки портфеля локаций.
- Для банков, аналитиков и консультантов: наглядная связка между макроэкономикой (кредитный бум населения, стагнация корпоративного кредитования, инфляционные риски, санкционное давление) и показателями коммерческой недвижимости (спрос, вакансия, ставки, инвестиции); основа для оценки кредитных рисков, стресс‑тестирования и стратегического планирования.
Чтобы увидеть полные графики, таблицы, сравнительные диаграммы, карты по локациям и детальные комментарии экспертов по каждому сегменту, скачайте полный отчет MarketBeat Q3 2018.
