#MARKETBEAT Q4 2017 (RUS)

MarketBeat Q4 2017 — квартальный обзор Cushman & Wakefield, который фиксирует смену цикла на рынке коммерческой недвижимости России: после четырех лет снижения рынок оттолкнулся от дна, инвестиционная активность начала расти, а ключевые сегменты подошли к 2018 году в точке разворота, хотя сама экономика по‑прежнему растет медленно.

Отчет объединяет макроэкономический прогноз до 2021 года, анализ фундаментальных факторов, рынков капитала и четырех основных сегментов коммерческой недвижимости — офисной, торговой, складской и гостиничной. В макроблоке показано, как экономика вышла из рецессии, почему ставка делается на социальную и валютную стабильность при низких темпах роста и почему потребительский рынок уже не является «локомотивом», а лишь поддерживает движение.

Отдельный акцент сделан на трансформации потребительского рынка: переход домохозяйств от сберегательной к потребительской модели, смещение структуры расходов в пользу услуг (финансовые сервисы, здравоохранение, туризм, общественное питание) и долгосрочный прогноз по категориям, который ставит под вопрос традиционную якорную модель торговых центров. Рассматривается кредитование населения и экономики, в том числе риски «плохих долгов» в строительстве, недвижимости и торговле.

В блоке по рынкам капитала анализируется инвестиционный рынок России на фоне Восточной Европы: восстановление объемов сделок после рецессии, снижение ставок капитализации вслед за ключевой ставкой и инфляцией, доминирующая роль российских инвесторов и очень ограниченная доля иностранного капитала, крупные сделки года и влияние санации банков на предложение качественных активов.

Сегментные разделы охватывают:

офисную недвижимость Москвы — рынок на нижней точке цикла с рекордно высоким спросом и минимальным за много лет вводом, постепенным снижением вакансии и исторически низкими ставками аренды в долларовом выражении;
торговую недвижимость — минимальные за десятилетие объемы нового строительства по России и в Москве, переход от экспансии к оптимизации и реконцепции, смещение фокуса в сторону районных форматов, первые признаки роста прайм‑ставок и стабилизация условий аренды;
складскую недвижимость Москвы и регионов — устойчиво высокий спрос, начало снижения вакансии, остановка падения ставок и явное предпочтение девелоперов формату built‑to‑suit вместо спекулятивного строительства;
гостиничную недвижимость Москвы — рекордные темпы роста качественного номерного фонда, исторически высокая загрузка при умеренной коррекции средней цены, разнонаправленная динамика доходности по сегментам и «генеральная репетиция» перед чемпионатом мира 2018 года.

В приложении представлены стандартные условия аренды в офисах, ТЦ и складах, а также ссылки на интерактивные карты объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры.

Что внутри

Макроэкономика и фундаментальные факторы: консервативный прогноз роста ВВП и инфляции, «инерционный» характер официального базового сценария, расхождение между оценками Минэкономразвития и международных институтов; цена на нефть в бюджете как страховка от внешних шоков; низкая инфляция как вызов для экономики, привыкшей к постоянному росту цен, и как фактор, стимулирующий накопления; переход домохозяйств от сбережений к потреблению на фоне роста долговой нагрузки.
Потребительский рынок: долгосрочный прогноз структуры расходов домохозяйств с опережающим ростом услуг (здравоохранение, страхование, финансовые услуги, туризм, общественное питание) и замедлением традиционных категорий (одежда, обувь, электроника); выводы о возможной смене модели якорей в ТЦ; динамика задолженности населения, замещение роста депозитов ростом потребительских кредитов и микрозаймов.
Кредитование экономики: восстановление кредитования во второй половине 2017 года и сохраняющийся дефицит кредитных средств в строительстве, недвижимости и оптово‑розничной торговле; высокая доля просроченной задолженности в этих отраслях по сравнению с экономикой в целом; снижение ключевой ставки и ожидания ее дальнейшего уменьшения как драйвер расширения кредитования в 2018 году, при этом фокус банков на работе с проблемными долгами, в том числе связанными с недвижимостью.
Рынки капитала: структура инвестиций в коммерческую недвижимость Восточной Европы и место России среди ключевых рынков (Польша, Чехия, Венгрия, Словакия, Румыния); переход российского инвестиционного рынка в фазу роста после нескольких слабых лет; снижение ставок капитализации по офисам, ТЦ и складам вслед за ключевой ставкой и инфляцией; доминирование российских инвесторов и крайне низкая доля иностранного капитала, прогноз по сохранению этой структуры; крупнейшие сделки года и влияние санации банков на увеличение предложения инвестиционных активов.
Офисная недвижимость (Москва): офисный рынок на нижней точке цикла — очень низкий уровень нового строительства, возврат спроса к докризисным значениям за счет отложенного спроса и активности госкомпаний; рекордный объем сделок по аренде и продаже, высокая доля крупных сделок; динамика поглощения (от отрицательных значений в первой половине года к положительным по итогам года); распределение спроса по субрынкам с ярко выраженным лидерством Москва‑Сити; структура свободных площадей по классам, прогноз снижения вакансии в классе А при общей стабильности; минимальная в истории доля долларовых договоров аренды по рынку и изменение структуры ставок (рост в рублях, «дно» в долларах).
Торговая недвижимость (Москва и Россия): восстановление индекса потребительской уверенности при доминировании сберегательной модели поведения; умеренный рост оборота розничной торговли и реальных доходов на горизонте прогноза; минимальные за 10 лет объемы ввода торговых площадей, фокус девелоперов на реконцепции и расширении действующих объектов; развитие малых форматов и районных центров, смещение фокуса от суперрегиональных моллов к «шаговой доступности»; рост и распространение фудхоллов и гастропространств как новых трафикообразующих арендаторов; примеры выхода и активной экспансии новых брендов; коммерческие условия в прайм‑ТЦ (комбинированные ставки, диапазоны арендных платежей для разных типов арендаторов).
Складская недвижимость (Московский регион): переломный момент для рынка — после длительного периода роста вакансии и снижения ставок во второй половине 2017 года начинается сокращение доли свободных площадей и стабилизация арендных ставок; крайне сдержанная строительная активность и снижение объемов спекулятивного ввода; рост интереса девелоперов к проектам built‑to‑suit с высокой долей предварительно законтрактованных площадей; пространственное распределение складов (концентрация на юго‑восточных направлениях); структура спроса с доминированием розничных сетей и крупных сделок, устойчивый рост среднего размера запроса; прогноз на стабильный спрос и плавное снижение вакансии при умеренном росте строительства в 2018 году.
Складская недвижимость (регионы): продолжение тренда сокращения темпов спекулятивного строительства и ориентации на built‑to‑suit; рост объемов сделок и числа сделок после двухлетнего спада; ключевая роль розничных сетей в структуре спроса и значимая доля площадей под хранение продуктов питания; региональные различия (дефицит площадей в Санкт‑Петербурге, активность в отдельных областях и краях); прогноз на сохранение тенденций в 2018 году.
Гостиничная недвижимость (Москва): существенный прирост качественного номерного фонда за счет завершения отложенных проектов, преимущественно в среднеценовом и экономичном сегментах; рост рынка качественного предложения рекордными за несколько лет темпами; исторически высокая среднегодовая загрузка при умеренном снижении средней цены на номер на уровне рынка в целом; разнонаправленная динамика доходности на номер по сегментам (лучшие результаты у люкс и «эконом»); влияние слабого первого полугодия и разворота тренда во втором полугодии, когда доходность начала стабильно превышать показатели 2016 и «эталонного» 2013 года; вывод о хорошей готовности рынка к росту турпотока в 2018 году.
Приложения: стандартные условия аренды для офисных, торговых и складских помещений (сроки договоров, депозиты, индексация, досрочное расторжение, субаренда, структура арендных и операционных платежей, налоги), а также информация об интерактивных картах офисов, ТЦ, складов, гостиниц и инфраструктуры и контакты команды исследований Cushman & Wakefield.

После 4 лет снижения, рынок коммерческой недвижимости оттолкнулся от дна. Мы полагаем, что в 2018 г. произойдет разворот к восходящему циклу. Несмотря на умеренные темпы роста экономики недвижимые активы покажут опережающие результаты.
Потребление домохозяйствами будет стимулировать экономику в 2018 г., однако структура потребления изменится в пользу большей доли сферы услуг. Это означает, что снизится эффективность традиционных якорных функций в ТЦ. Кроме того сформируются наиболее быстрорастущие отрасли: финансовый сектор, туризм, медицинские услуги и общественное питание.
Структура инвестиционного рынка останется прежней, российские инвесторы продолжат доминировать на рынке. Санация банков может увеличить предложение инвестиционных активов на рынке.
Недвижимость — основной ресурс сокращения издержек для компаний, сталкивающихся с одной стороны с ростом себестоимости продукции, а с другой со сжатием платежеспособного спроса.
Снижение объемов нового строительства на фоне переосмысления концепций торговых объектов девелоперами и покупательского опыта торговыми сетями.

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание точки смены цикла — от четырехлетнего снижения к восходящему тренду, при котором операционные показатели постепенно улучшаются, а цены на активы еще не успели вырасти; ориентиры по состоянию инвестиционного рынка, ставкам капитализации и структуре сделок; оценка роли санации банков и российского капитала в формировании предложения и спроса.
Для девелоперов и собственников: четкая картина по балансу спроса, предложения, вакантности и арендных ставок в офисах, ТЦ, складах и отелях на рубеже 2017–2018 годов; понимание, где новый девелопмент оправдан (склады под заказчика, районные ТЦ, отдельные офисные проекты), а где более рациональна стратегия «оптимизации» и реконцепции действующих объектов; практическое руководство по стандартным условиям аренды.
Для корпоративных арендаторов: контекст для принятия решений об аренде и релокации в момент «низкого рынка» — доступность качественных офисных площадей, стабилизация коммерческих условий в торговле, рыночный баланс на складе; понимание трендов по валюте договоров, индексации и структуре платежей.
Для ритейлеров и логистических операторов: трезвая оценка состояния потребительского рынка и кредитной нагрузки населения; понимание, какие форматы ТЦ и складов лучше соответствуют смещающемуся спросу (услуги, досуг, повседневные покупки), а какие модели (крупные региональные моллы, устаревшие форматы) будут испытывать наибольшее давление.
Для отельеров и инвесторов в гостиницы: детальный разбор того, как московский гостиничный рынок справился с существенным ростом предложения, сохранил и улучшил загрузку и подошел в «боевой готовности» к чемпионату мира; сегментный срез доходности и базу для планирования тарифной, маркетинговой и инвестиционной политики.
Для аналитиков и стратегов: связка макропрогнозов, кредитных трендов и структурных сдвигов (трансформация потребления, банковская санация) с конкретными показателями по сегментам недвижимости; материал для сценарного планирования, оценки рисков и формирования долгосрочной стратегии работы с активами.

Чтобы увидеть все графики, карты, исторические ряды и детальные выводы по каждому сегменту, скачайте полный отчет MarketBeat Q4 2017.